Как приобрести недвижимость в Германии?

Ольга Мюллер

Недвижимость в Германии – довольно длительный процесс, состоящий из нескольких важных этапов.

Что же делать, если вы решили купить дом или квартиру?

С чего начать и на что стоит обратить особое внимание?

Определить цели
Для начала стоит определиться, что вы планируете делать с недвижимостью. К примеру, вы можете приобрести квартиру или дом для собственного проживания или для ваших детей – это личная цель. К стратегическим целям относятся кратко- и долгосрочные инвестиции (от 5 до 30 лет). Также нужно обратить внимание на то, какой у вас бюджет и будет ли использоваться банковское плечо при финансировании.
Стоит отметить, что многие немцы зачастую покупают недвижимость с целью инвестиций. Это делается для дополнительного дохода, пенсионного обеспечения и сохранения капитала. Приобретая объект недвижимости, вы защищаете свой капитал от инфляции, поскольку с годами стоимость недвижимости повышается и арендный поток увеличивается. К слову, уровень инфляции в Германии довольно низкий: в последнее время она не превышала планку двух процентов.
Подбор и осмотр объекта
Подбором объекта обычно занимается маклер. При этом ему можно сообщить как объективные критерии (цена, расположение), так и субъективные критерии (нравится/не нравится). Чаще всего у маклеров заключён эксклюзивный договор на продажу того или иного объекта. Это логично, потому что, если один и тот же объект от нескольких маклеров выставлен в интернете, это наводит на мысль, что с объектом что-то не так.
Маклеры предлагают объекты, находящиеся в открытом доступе. Однако объекты стоимостью от 1 миллиона евро и выше чаще всего находятся в закрытом доступе – офлайн. Их не найти в интернете, и на них можно выйти только через маклеров или консультантов, которые помогут вам найти объект под ваш заказ.
Также можно найти недвижимость без услуг маклера – на немецких интернет-порталах. Там хранится информация о всех объектах, выставленных на продажу онлайн. Чаще всего их выставляют маклеры, но есть и небольшой процент, выкладываемый собственниками и без комиссии (provisionsfrei).
После того как вы выбрали объект, самое время выехать на место и посмотреть его, район (микро- и макрорасположение), микроклимат. Сделать это лучше со специалистом, который разбирается в технических аспектах недвижимости.
В целом нужно прочувствовать атмосферу района – насколько счастливы люди вокруг, насколько они расслаблены, довольны. Все это говорит о стабильности и успешности района.
Резервирование
Если объект вам подходит, то я рекомендую зарезервировать его. Платное или не платное будет резервирование, зависит от собственника.

Он решает этот вопрос и определяет сумму. Размер суммы – от 2 тысяч евро.
Оплачивается взнос не маклеру, а продавцу, так как маклер не может гарантировать, что объект не будет продан.
Если вы хотите, чтобы ваше резервирование имело силу и принуждало продавца не предлагать этот объект другим покупателям, то соглашение о резервировании должно быть оформлено нотариально, иначе оно не имеет силы.
Что даёт соглашение о резервировании, если не оформлено нотариально? Можно компенсировать ущерб и затраты, если продавец отдал объект другому человеку, например, по более высокой цене.
Срок проведения этапа – от одного дня до одной недели.
Финансирование объекта
Если для приобретения недвижимости вам необходим кредит, то начать процесс получения одобрения от банка нужно заранее, поскольку для получения кредита нужно подтвердить регулярный доход. Процедура оформления кредита занимает от четырёх до восьми недель.
Банки Германии предоставляют одни из самых выгодных условий по кредитам в Европе, являясь одновременно одними из самых стабильных и надёжных в мире. А Германия, оставаясь финансовым столпом Европы, сохраняет за собой репутацию надёжного партнёра при любом развитии кризиса в Еврозоне.
Традиционно кредиты в банках Германии предоставляются на финансирование операций с недвижимостью. Например, в 1999 – 2008 годах доля таких кредитов колебалась между 55 и 58 %. По статистике, средняя ставка ипотечного кредита в Германии за последние годы составила около 2,2 %.
Кредитное финансирование недвижимости в Германии является по структуре погашения аннуитетным и подразделяется на финансирование с фиксированной и с плавающей ставкой. Кроме того, по виду кредитора различают: кредитование банком, строительное сбережение и кредитование с участием накопительного страхования. При ипотечных кредитах применяется аннуитетное погашение, иногда в комбинации со строительным сбережением.
Наряду с размером кредитной ставки важную роль играет срок финансирования. Процентные ставки по долгосрочным кредитам в Германии заметно ниже, чем по краткосрочным. Ещё одним положительным моментом является тот факт, что при долгосрочном финансировании все выплаты чаще всего фиксированы, что позволяет точнее планировать остальные расходы. Отрицательным фактором при долгосрочном финансировании является отсутствие гибкости в решении финансовых вопросов на протяжении длительного периода времени. А за досрочное погашение кредита в Германии предусмотрены финансовые санкции для возмещения банку за неполученные им проценты. К тому же, длительные сроки погашения предполагают процентную надбавку в качестве премии за принимаемый банками риск изменения процентной ставки на рынке. Но, несмотря на это, именно долгосрочное финансирование пользуется в Германии наибольшей популярностью. Ведь именно низкие ставки банков Германии позволяют осуществлять тот сценарий, при котором немецкие арендаторы фактически выплачивают кредит за собственника и приносят ему прибыль.
Ещё одной отличительной чертой финансирования недвижимости в Германии является привязка к стоимости объекта по оценке банка, а не к рыночной стоимости объекта, как это часто бывает в других европейских странах. Основным параметром, по которому банк оценивает объект, является высота его ликвидности в долгосрочной перспективе. Поэтому при оценке стоимости объекта банком учитывается его рыночная стоимость в момент приобретения, а также возможные колебания его стоимости на рынке в будущем. Таким же методом пользуются банки Испании и Польши.


Проверка объекта недвижимости
Данный этап – это юридические, правовые, налоговые и правовые проверки на возможные риски.
При покупке квартиры нет смысла делать серьёзную проверку. Однако если вы приобретаете крупную недвижимость с целью инвестиции, объект старый или только строится и застройщик малоизвестен, то проверка нужна.

Проверка занимает от 4 недель.

На время проверки нужно зарезервировать объект, чтобы он за время его рассмотрения не ушёл кому-то другому. Продавец, скорее всего, будет готов пойти на это, так как понимает, что никто не покупает объекты вслепую и что на его изучение нужно время.
Соглашение нужно грамотно составить, чтобы в случае потери объекта в процессе проверки вам были компенсированы денежные затраты за услуги специалистов.
Подготовка нотариального договора
Нотариальный договор и его составление – один из важнейших этапов. Обязательна помощь юриста для грамотного и правильного составления договора. Не приветствуется использование типовых договоров, так как они редко учитывают все интересы покупателя.
Типовые договоры часто приводят к негативным последствиям в случае конфликтов. Поэтому не стоит жалеть деньги, а стоит обратиться к юристу в специализированную компанию.
Нотариальное оформление сделки
К этому моменту все переговоры должны быть закончены и все вопросы должны быть решены.

Как проходит сделка?

Нзачитывает договор (возможно даже внесение правок в процессе нотариата), проверяет предмет продажи, возможность оплаты и исполнение сроков оплаты, фиксирует факт сделки. Для устного перевода зачитанного договора вы можете обратиться к услугам заверенного переводчика. В данном случае не рекомендуется пользоваться электронными переводчиками или просить перевести друзей, так как при составлении подобных документов используется очень специфическая терминология.
Договоры в Германии очень объёмные: от 17 до 40 страниц. Процедура погашения обременений, передачи собственности, финансовые условия (коммунальные расходы, муниципальные расходы и т.д.) – всё это указывается в договоре.
После оформления сделки всё только начинается. Далее следуют этапы заключения договора управления и менеджмента, приём-передача объекта, договор с налоговым советником, поступление первых арендных платежей (при приобретении недвижимости для инвестиций), вступление во владение имуществом.
Момент, когда заключён договор, и момент, когда покупатель вступает во владение объектом, разделены в Германии. Покупатель становится собственником только в момент внесения записи в земельную книгу. Внесение этой записи занимает от одного месяца.
Процесс приобретения недвижимости сложный и индивидуальный, поэтому без помощи специалистов в юридических, налоговых, технических, экономических вопросах не обойтись.

 

About chefredakteur

член Союза журналистов Германии