Не так страшна экспроприация…

В последние месяцы в Германии не утихают дискуссии вокруг отчуждения собственности в пользу государства – Enteignung. В интернете множество спорной информации по этому вопросу. В каких же случаях возможна экспроприация и что она означает для владельцев недвижимости?

Ольга Мюллер MRICS, дипломированный юрист-экономист, управляющий партнер IIG Real Estate GmbH

Как все началось

В начале апреля десятки тысяч людей в Мюнхене, во Франкфурте, а потом и Берлине вышли на демонстрации против повышения арендной платы, что и дало старт дебатам о нехватке жилья и высокой арендной плате в столичных районах. Вскоре после этого в Берлине начался сбор подписей о референдуме под руководством инициативы „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“. Инициатива направлена ​​в первую очередь на Deutsche Wohnen Group, которая владеет около 112 000 квартир в Берлине.

Квартиросъемщики обвиняют Deutsche Wohnen в ненадлежащем содержании квартир и продвижении мер по модернизации, которые призваны увеличить арендную плату. Инициаторы движения ссылаются на статью 15 конституции (Grundgesetz) о социализации. Она предусматривает, что земля, природные ресурсы и средства производства, которые находятся в частной собственности, могут быть переданы в коллективную собственность в обмен на компенсацию, т. е. в пользу народа. Эта статья еще никогда не использовалась в истории ФРГ, следовательно, прецедентов еще не было и ее практическое применение непонятно.

В то же время в статье 14 сказано: «Собственность обязывает. Ее использование должно служить всеобщему благу». Однако эта статья допускает экспроприацию только в том случае, если, например, должны быть построены дороги, линии электропередач или железнодорожные линии, но землевладельцы не хотят продавать участок, и другого решения не существует. Экспроприация, согласно прецедентному праву, всегда должна быть последним средством. И государство должно выплатить компенсацию. Решение при применении этой статьи будет, скорее всего, принято в пользу коммуны или государства.

Мнения немецких политиков об отчуждении собственности разделились. Так, некоторые высказались за исключение статьи 15 из конституции. Поможет ли эта мера улучшить ситуацию на рынке жилой недвижимости спорно.

Берлин перекупает недвижимость обратно

Основная цель экспроприации – ограничить количество спекуляций и застроить пустующие участки с хорошим расположением. Берлин в свое время продал много социального жилья. Аренда значительно подорожала, и тогда пришло осознание того, что социальное жилье нужно как-то компенсировать. Построить новое жилье за эти деньги невозможно, но можно вернуть старую площадь.

Один из инструментов по возвращению недвижимости в Берлине – право преимущественной покупки. Право преимущественной покупки обеспечивает коммуне привилегию на приобретение имущества. На продавца, намеревающегося совершить сделку купли-продажи, возлагается обязанность предложить объект недвижимости коммуне и только после отказа он вправе передать собственность покупателю.

Не далее чем в начале января прошлого года муниципалитеты районов Веддинг и Нойкёльн воспользовались преимущественным правом покупки, совершив крупнейшую на данный момент сделку в Берлине с использованием этого инструмента. Таким образом они лишили возможных покупателей – иностранных инвесторов из Дании – в общей сложности 265-ти квартир.

Право преимущественной покупки означает: если имущество подлежит продаже, муниципалитет может заключить договор купли-продажи вместо покупателя. Если цена покупки, о которой продавец договорился с потенциальным покупателем, значительно превышает рыночную стоимость, государственный сектор выплачивает только рыночную стоимость. Поскольку зачастую сумма значительно ниже спекулятивной рыночной цены, это право является эффективным инструментом против спекуляций на рынке недвижимости, что повышает цены на землю и, следовательно, арендную плату.

Стоит ли бояться отчуждения?

Права собственника защищены конституцией Германии и закреплены в статье 14, абзаце 1. Cогласно Строительному кодексу ФРГ (BauGB), отчуждение собственности допустимо только во имя всеобщего блага, что еще нужно обосновать. Как правило, это касается земельных участков. Классический пример: государство может изъять земельные участки фермеров при строительстве федеральной автострады или установке линий электропередач.

Земельные участки, которые юридически утверждены в градостроительном, а также технических планах, и привязаны к целевому назначению государством, могут быть приобретены путем экспроприации в пользу юридического лица, ответственного за обеспечение материальными ресурсами. Таким образом, принципы оценки ущерба при экспроприации должны приниматься во внимание при оценке этих земель. Это касается как случая приобретения такого участка юридическим лицом со стороны государства, так и третьими лицами. Надлежащее предложение во избежание экспроприации также должно основываться на размере положенной компенсации.

Экспроприация осуществляется на основании федерального или земельного закона. Заявитель – орган государственного сектора – сначала должен предпринять серьезные усилия для приобретения собственности обычным способом. Заявитель должен убедительно доказать, что земля необходима для использования по назначению в разумные сроки. По возможности ответчик должен получить компенсацию в виде другой подходящей земли. Также нужно доказать, что нет других, более мягких способов для достижения цели. Экспроприация – это последняя мера.

Отчуждение собственности может также происходить в рамках программы по защите памятников архитектуры. Так, весной 2017 года государство Тюрингия обратилось с просьбой об экспроприации замка Рейнхардсбрунн в районе Гота, чтобы остановить его разрушение. По подсчетам реставраторов, для сохранения одной только строительной ткани необходимо не менее семи миллионов евро. В феврале текущего года районный суд Майнингена подтвердил экспроприацию. Владелец замка, российский бизнесмен Константин О., не опротестовывал решение суда. Видимо, предложенная компенсация его удовлетворила.

Компенсация ущерба

Компенсация предоставляется не только за потерю прав собственности, но и за другие косвенные финансовые убытки, возникающие в результате экспроприации. На практике эти два вида компенсации не всегда могут быть адекватно отделены друг от друга по причинам оценки стоимости. Это относится, в частности, к использованию метода разности значений в компенсации за уступленные садовые участки. С факультативным положением § 192, абзаца 2 BauGB Федеральный строительный закон дал экспертной комиссии возможность в дополнение к сумме компенсации за потерю прав и сообщать о сумме компенсации за другие финансовые недостатки.

Экспроприация – процесс непростой и долгий. Запрос на отчуждение должен быть подан с необходимыми документами в региональный совет как орган экспроприации. Он выслушивает заинтересованное лицо (например, коммуну, город или государство) по запросу об экспроприации и, при необходимости, составляет оценочный отчет. После этого будет проведено слушание с участниками. Участники приглашаются на это слушание в письменном виде. В то же время орган экспроприации обращается в орган земельного кадастра для регистрации ограничения на распоряжение и изменение собственности. Если на слушании не может быть достигнуто соглашение, комитет по экспроприации примет решение по запросу об экспроприации и компенсации, подлежащей выплате. На каждом этапе процедуры экспроприирующий орган должен добиваться соглашения между вовлеченными сторонами.

Таким образом, не нужно бояться, что в Германии могут просто так отобрать земли. Чтобы государство или община могли осуществить экспроприацию, должны быть выполнены серьезные условия, правовые акты и проведены соответствующие процедуры.

Стоит отметить, что экспроприация, скорее всего, не поможет решить проблему с недорогим жильем. В последние годы в Германии слишком ужесточились нормы по строительству, а его стоимость увеличилась. Государственных дотаций не хватает, строительные проекты экономически неинтересны. Я считаю, что дискуссия об экспроприации в данный момент преувеличена и отвлекает внимание населения от реальной серьезной проблемы. Что же делать? Нужно больше и дешевле строить.

Titelbild: Deutsche Wohnen & Co. enteignen/Jan Ickx