Фото: Luis Quintero / pexels
На востоке Германии складывается парадоксальная ситуация: предложений аренды становится больше, а арендные ставки продолжают ползти вверх. Казалось бы, классическое правило рынка гласит: чем больше объектов, тем ниже цены. Но реальность на жилищном рынке восточных федеральных земель выглядит сложнее.
Согласно исследованию Университета Биберах, на крупных онлайн-платформах за последнее время заметно выросло число объявлений о сдаче квартир в аренду. Для многих людей, ищущих жильё, это означает хотя бы одно ощутимое улучшение: снова появилась выборка, а не две-три подходящие квартиры на весь город. Университетский эксперт по недвижимости Томас Байерлайн говорит даже о «чёткой восходящей динамике» на востоке – как в сегменте аренды, так и в сегменте покупки. При этом рост предложения открывает новые шансы и для арендаторов, и для потенциальных покупателей. Однако в ценах этот перелом пока почти не отражается: в ряде регионов квадратный метр продолжает дорожать.
Особенно показателен пример Бранденбурга, где в полной мере проявляется так называемый «берлинский эффект». На протяжении последних лет всё больше людей переезжают из столицы в пригород и окрестные города: Берлин становится слишком дорогим, слишком плотным и конкурентным. Эта волна переезда приводит к тому, что квартиры в Потсдаме, Фалькензе, Ораниенбурге и других городах быстро находят новых жильцов. Строительство нового жилья при этом не поспевает за спросом. Так возникает интересная картина: на одних платформах, вроде Kleinanzeigen, число объявлений растёт (в Бранденбурге примерно на 16 %), в то время как на Immoscout24 фиксируется спад примерно на 5 %. Эксперты объясняют это просто: как только жильё освобождается, его практически сразу занимают переезжающие из Берлина. Рынок остаётся напряжённым, а средняя арендная плата растёт — с 8,77 до 8,94 евро за квадратный метр.
Похожая, хотя и не идентичная динамика наблюдается и в других восточных федеральных землях. В Тюрингии предложение жилья по данным Kleinanzeigen увеличилось примерно на 18 % — это самый высокий показатель по стране, при стабильной ситуации на Immoscout24. Но даже при таком приросте средняя арендная ставка поднялась с 6,54 до 6,65 евро за квадратный метр. В Саксонии число объявлений на Kleinanzeigen выросло примерно на 10 %, тогда как на Immoscout24, наоборот, сократилось примерно на 9 %. Здесь арендная плата изменилась с 6,57 до 6,65 евро за «квадрат». В Саксонии-Анхальт отмечается лёгкий рост предложения (около 3 %), а цена за квадратный метр подтянулась с 6,32 до 6,42 евро. В Мекленбурге — Передней Померании картина более ровная: плюс около 12 % предложений на Kleinanzeigen и плюс 2 % на Immoscout24 при одновременном росте арендной ставки с 7,59 до 7,74 евро за квадратный метр.
Отдельной строкой стоит Лейпциг, где, по данным Immoscout24, становится всё меньше свободных квартир. Город продолжает привлекать новых жителей, и из-за устойчивого притока населения рынок остаётся под давлением: объём пустующего жилья сокращается, а конкуренция за привлекательные объекты усиливается.
В итоге складывается двойственная ситуация: формально квартир на рынке становится больше, но это увеличение либо быстро поглощается спросом, либо оказывается недостаточным для настоящей разрядки. Для тех, кто ищет жильё, это означает чуть больше выбора, но отнюдь не гарантию снижения цены. Для политиков и городских планировщиков же – ещё одно напоминание о том, что недостаток строительства и структурные изменения (от миграции до работающих из дома) продолжают подогревать рынок, даже когда цифры по предложениям, на первый взгляд, говорят о послаблении.