Германия бьет рекорды по числу пустующих офисных площадей — и одновременно испытывает острую нехватку жилья. Кажется, решение лежит на поверхности: превратить офисы в квартиры. Но этого не происходит.
Согласно исследованию консалтинговой компании Bulwien Gesa, проведенному по заказу Berlin Hyp, в семи крупнейших городах Германии можно было бы создать до 152 000 новых квартир площадью около 70 квадратных метров, если бы старые офисы переоборудовали в жилье. Это могло бы частично покрыть острую нехватку жилья в стране, которая, по данным Немецкой ассоциации квартиросъемщиков, оценивается в 800 000 квартир.
В то же время количество пустующих офисных площадей продолжает расти — только за прошлый год их объем превысил 2 миллиона квадратных метров, сообщают эксперты Colliers. Особенно сильно пострадали здания, построенные до 2000 года и расположенные вдали от центральных районов. Экономический спад последних лет и переход на удалённую работу сделали многие из них «невостребованными активами», как выразился гендиректор Berlin Hyp Саша Клаус.
Но почему логичное решение — перепрофилирование офисов — так редко реализуется? Ответ — в целой череде сложностей.
Количество строительных норм в Германии достигло впечатляющих масштабов: около 20 000 положений, включая 4 000 стандартов DIN. В зависимости от федеральной земли действуют разные строительные правила, что усложняет и удорожает проект. Даже если сохраняется несущая структура здания, проект требует нового разрешения, а значит — длительной и дорогостоящей бюрократии.
Управляющий активами Munich Re Штефан Хаас рассказывает, как сложно было переоборудовать офис в жилой дом во Франкфуртском Заксенхаузене. Неудобные планировки, отсутствие балконов, необходимость полной замены санузлов и лестниц, а также выполнение новых требований по шумоизоляции и пожарной безопасности — всё это делает конверсию сложной задачей. А если здание имеет роскошный офисный вестибюль с мрамором и произведениями искусства, превращение его в уютные квартиры требует серьезных перестроек.
Даже если технически проект возможен, экономическая целесообразность часто под сомнением. Высокие затраты на реконструкцию требуют высокой арендной платы, которая может достигать 20 евро за квадратный метр. Это никак не помогает решить проблему доступного жилья, а значит — теряется один из главных смыслов переоборудования.
Многие старые офисные здания находятся в промышленных зонах, вдали от удобной транспортной сети, школ, магазинов и инфраструктуры. В таких местах жить не хотят. Даже если проект окажется экономически рентабельным и технически реализуемым, спрос на жилье в таких районах будет низким. Вопрос о переоборудовании офисов в жилье по-прежнему вызывает интерес у девелоперов и политиков, но, как отмечает Саша Клаус из Berlin Hyp, «конверсия не может стать общенациональным решением проблемы жилья». Это лишь одно из возможных направлений, требующее серьезных реформ в строительных нормах, поддержки на федеральном уровне и выверенного подхода к каждому конкретному объекту.
До тех пор Германия будет продолжать парадокс — полно пустующих зданий, а жить негде.
Photo by dpa