Photo by ReadyElements form PxHere
В Берлине бурно развивается рынок субаренды — но вместе с ним растут и проблемы. Всё чаще молодые люди, студенты и временные работники вынуждены снимать комнаты или квартиры у основных арендаторов, переплачивая при этом в разы. Вопрос о том, распространяются ли ограничения арендной платы («Mietpreisbremse») на субаренду, теперь решает Федеральный суд Германии (BGH).
По оценке управляющего директора Берлинской ассоциации арендаторов Себастьяна Бартельса, сегодня около трети договоров аренды среди молодежи заключаются именно в формате субаренды.
«Люди берут то, что осталось, — говорит эксперт. — Студенты объединяются в тройки и четверки, чтобы хоть как-то позволить себе жильё».
Ситуация напоминает 1990-е, когда субаренда в Берлине была массовым явлением. Теперь она возвращается и превращается в прибыльный рынок, где нередко нарушаются права арендаторов.
Главная проблема субарендаторов — отсутствие полноценной защиты. Их договор всегда зависит от основного арендатора. В случае расторжения основного контракта жильцы вынуждены покидать квартиру.
Кроме того, именно в субаренде чаще всего встречаются завышенные цены. Многие основные арендаторы не соблюдают «арендный тормоз», перекладывая собственные переплаты на субарендаторов.
«Это довольно ужасающий феномен: люди сами переплачивают и затем эксплуатируют других», — подчёркивает Бартельс.
Нередко квартиры сдаются вместе с дешёвой мебелью, цена на которую искусственно завышена, чтобы оправдать дополнительную плату.
Суды низших инстанций в Берлине уже дважды постановили: основной арендатор обязан соблюдать арендный тормоз и не имеет права устанавливать завышенную цену. Всё, что превышает местную сравнительную арендную плату более чем на 10 %, незаконно; свыше 20 % — уже нарушение закона об экономических преступлениях.
24 сентября Федеральный суд должен поставить точку в этом споре. Ассоциация арендаторов надеется на ясность:
«Субаренда — это не отдельный “серый рынок”, а часть обычного рынка аренды, и она также заслуживает защиты», — отмечает Бартельс.
Если BGH подтвердит необходимость соблюдения арендного тормоза, субарендаторы получат реальные основания оспаривать завышенные цены. Основным арендаторам придётся предъявлять договоры субаренды и обосновывать стоимость. В случае нарушений возможны даже расторжения договоров.
Тем временем Берлин сталкивается с перегруженностью надзорных органов и ростом сомнительных схем: от фиктивных коротких контрактов до коммерциализации субаренды. Эксперты называют происходящее «Диким Западом» на рынке жилья.
Ясность в правовом регулировании субаренды может стать первым шагом к стабилизации ситуации. Но пока тысячи молодых берлинцев вынуждены довольствоваться «крошками» рынка, оплачивая жильё по завышенным ставкам и живя в условиях постоянной неопределённости.