Арендаторы не имеют права зарабатывать на сдаче в субаренду жилья, если получаемая плата существенно превышает их собственные расходы. Такое решение вынес Федеральный суд правосудия Германии (BGH) в Карлсруэ, поставив важную точку в многолетнем споре о границах допустимой субаренды.
Поводом стало дело из Берлина (Az. VIII ZR 228/23). Арендатор снимал двухкомнатную квартиру с 2009 года сначала за 460 евро, а затем — менее чем за 500 евро в месяц. Позже он уехал за границу и получил от хозяйки разрешение временно сдать квартиру в субаренду. Однако, оставаясь за границей дольше запланированного срока, он продолжил сдавать жильё и потребовал от субарендаторов уже 962 евро в месяц — почти вдвое больше своей собственной арендной платы.
При этом арендатор сохранил ключ от квартиры, оставил там личные вещи и мебель. Когда новая управляющая компания посетила квартиру и обнаружила ситуацию, арендодатель расторг договор. Впоследствии дело дошло до суда. Хотя субарендаторы уже съехали, основной арендатор пытался сохранить жильё, но после решения BGH он обязан освободить квартиру.
Федеральный суд подтвердил: в принципе арендаторы имеют право сдавать свою квартиру в субаренду — при условии согласия арендодателя. Более того, в определённых случаях арендодатель обязан дать такое согласие, если речь идёт о «законном интересе» арендатора. Однако теперь суд чётко разъяснил, что под этим понимается прежде всего сохранение жилья, например, при изменении жизненных обстоятельств — после расставания, временного отъезда или по другим уважительным причинам.
Получение прибыли за счёт субаренды, по мнению суда, таким «законным интересом» не является. Субаренда должна служить сохранению жилого пространства, а не превращаться в бизнес-модель.
Вопрос о том, можно ли взимать дополнительную плату за меблированную квартиру, суд в этом процессе не стал окончательно решать. Также не было вынесено отдельного решения о роли так называемого «арендного тормоза» (Mietpreisbremse), хотя в берлинском случае плата за субаренду явно превышала установленные пределы.
Председательствующий судья Ральф Бюнгер подчеркнул, что это решение также служит защите субарендаторов — прежде всего от чрезмерно завышенной платы за жильё.
Ассоциация арендаторов Германии (Deutscher Mieterbund) приветствовала вердикт.
«Федеральный суд ясно дал понять: субаренда предназначена для сохранения жилья, а не для получения прибыли», — заявила её президент Мелани Вебер-Мориц.
По её словам, многие люди вынуждены жить в субаренде, потому что у них нет шансов найти квартиру на обычном рынке.
«Эту чрезвычайную ситуацию нельзя использовать — ни арендодателям, ни основным арендаторам».
Положительно оценили решение и представители собственников жилья из объединения Haus & Grund. Его президент Кай Варнеке отметил: «Субаренда — это не бизнес-модель. Частные арендодатели несут расходы и ответственность и не должны мириться с тем, что третьи лица злоупотребляют системой».
Юристы напоминают: когда арендатор сдаёт квартиру в субаренду, он сам становится арендодателем и обязан соблюдать те же правовые правила. Это означает, в частности, соблюдение арендного тормоза: плата за субаренду не должна превышать местную сравнительную арендную плату более чем на десять процентов.
Отдельной проблемой остаётся вопрос мебели: поскольку плата за неё часто не указывается отдельно в договоре, этот механизм нередко используют для обхода ограничений на рост аренды. Федеральный министр юстиции Стефани Хубиг уже объявила о намерении законодательно прояснить и этот вопрос.
Решение BGH стало важным сигналом для перегретого рынка жилья: субаренда допустима как социальный инструмент, но не как способ извлечения прибыли за счёт дефицита квартир.
