В условиях постоянного жилищного кризиса в немецких городах практика субаренды часто становится спасением для временно отсутствующих квартиросъемщиков и отчаявшихся искателей жилья. Но где проходит грань между покрытием собственных расходов и спекуляцией? На этот принципиальный вопрос сегодня должен дать ответ Высший суд Германии.
Поводом стало дело из Берлина. 43-летний арендатор сдавал свою двухкомнатную квартиру (65 кв. м) посуточно и на короткие сроки, пока находился за границей. Квартира была полностью обставлена. Однако сумма, которую он требовал с субарендаторов, вызвала вопросы: 962 евро в месяц, в то время как его собственная «базовая» арендная плата составляла всего 460 евро. Таким образом, его доход от субаренды более чем вдвое превышал его собственные расходы на аренду.
Основной арендодатель расторг договор с мужчиной именно по этой причине, усмотрев в его действиях злоупотребление. Берлинский региональный суд поддержал владельца квартиры, указав, что надбавка была «непропорционально высокой», особенно с учётом того, что арендодатель не участвовал в доходах. Суд также отметил, что с учётом берлинского «арендного тормоза» (Mietpreisbremse) максимально допустимой суммой для этой квартиры были бы 748 евро.
На слушаниях в Федеральном суде справедливости (BGH) в сентябре позиции сторон столкнулись. Адвокат арендатора, Софи Тюрк, настаивала на том, что её клиент имел законный интерес сохранить квартиру на время отъезда, оставив в ней свои вещи. Переговоры о цене с субарендаторами, по её словам, — это его личное дело, к которому основной арендодатель не имеет отношения.
Представитель арендодателя, Зигфрид Меннемейер, возразил: «Вопрос в том, стоит ли делать из этого модель прибыли». Он не оспаривал право на субаренду для покрытия расходов, но выступил против извлечения сверхприбыли.
Председательствующий судья Ральф Бюнгер напомнил, что цель института субаренды — помочь арендаторам временно облегчить финансовое бремя, например, во время учебы или работы за рубежом. Однако Верховный суд никогда прямо не решал, допустимо ли извлекать из этого финансовую выгоду.
Дело выявило серьезные пробелы в регулировании, особенно для меблированного жилья. На данный момент не существует единых и прозрачных правил, как учитывать стоимость мебели и оборудования в арендной плате. Это создает лазейку, которой активно пользуются: указав в договоре высокую «надбавку за мебель», можно искусственно завысить общую сумму и обойти ограничения «арендного тормоза».
Федеральное министерство юстиции уже подготовило законопроект, который предполагает установить фиксированную надбавку в размере 5% от чистой арендной платы за полностью меблированные квартиры. Проект находится на стадии межведомственного согласования.
Ассоциация арендаторов Германии (Deutscher Mieterbund) заняла четкую позицию. Её юрист Сабине Шурманн заявила: «Когда арендаторы сдают жилье, они сами становятся арендодателями и обязаны соблюдать те же правила игры». Это включает и «арендный тормоз»: субарендная плата не может превышать местную сравнительную квартплату более чем на 10%. По мнению ассоциации, многие вынуждены идти на невыгодную субаренду именно из-за дефицита доступного жилья, и эта беда не должна превращаться в бизнес-модель для основного арендатора.
Решение, которое сегодня в 12:00 вынесет Восьмой гражданский сенат BGH, станет знаковым. Оно определит, является ли субаренда с прибылью легальной практикой или злоупотреблением правом, и задаст тон для тысяч подобных случаев по всей стране, где на кону — интересы всех участников напряженного рынка аренды: собственников, основных арендаторов и тех, кто ищет крышу над головой.
