Фото: torianime/Envato
Долгое время открытые паевые инвестиционные фонды недвижимости считались надежной опорой для формирования пенсионных накоплений. Однако образ этого, казалось бы, малорискового вложения денег дает трещину. Гражданское движение Finanzwende видит ситуацию для частных инвесторов в этом сегменте рынка как «значительно ухудшившуюся» и предупреждает об опасной иллюзии безопасности.
Как заявили представители организации в среду, 17 июня, отрасль сталкивается с серьезными проблемами. Доходность большинства фондов, допущенных к продаже в Германии, в последнее время оказалась отрицательной. Эта потеря стоимости не является случайностью, а отражает структурные проблемы. Особенно драматично то, что несколько фондов уже приостановили выкуп паев. Для инвесторов это означает: они временно не могут получить свои деньги. Продажа на бирже возможна, но там грозят значительные скидки — иногда более 30 процентов.
Как же могло так получиться? Экспертное заключение, подготовленное по заказу Finanzwende специалистом Штефаном Лойпфингером, проливает свет на происходящее. Основная проблема кроется в самой системе: в отличие от акций, недвижимость не торгуется ежедневно. Ее стоимость оценивается экспертами, как правило, раз в квартал. Эта практика приводит к сглаженным кривым доходности, которые создают обманчивое ощущение надежности. В периоды смены процентных ставок и коррекции рынка — как это происходит на рынке недвижимости с 2022 года — реальные рыночные цены могут значительно отличаться от балансовой стоимости. Следствием становятся масштабные и внезапные обесценения.
Finanzwende также подвергает резкой критике обычную практику классификации риска таких продуктов. Многие открытые фонды недвижимости по-прежнему продаются банками и сберегательными кассами в самой низкой категории риска 1 из 7 — то есть считаются такими же надежными, как государственные облигации. В организации считают такую оценку ошибочной. Глава федерального ведомства по надзору за финансовыми услугами BaFin Марк Брэнсон недавно также выразил серьезные сомнения по поводу этой практики. Он заявил, что представление о портфеле коммерческой недвижимости как о менее рискованном, чем федеральные облигации, противоречит здравому смыслу.
Несмотря на обесценения и проблемы с ликвидностью, средства продолжают поступать в этот вид вложений. Только в первом квартале этого года, по данным Finanzwende, было вновь инвестировано 815 миллионов евро — преимущественно через банки и сберкассы. При этом часто продукты на бирже доступны значительно дешевле, чем при прямом приобретении у банков, которые предпочитают продвигать именно такие схемы. Эксперты критикуют, что инвесторы при такой стратегии продаж часто платят неоправданно высокие надбавки к цене. К тому же высокие комиссии съедают большую часть и без того низкой доходности.
Перспективы сегмента оцениваются сдержанно. Аналитики ожидают лишь незначительного улучшения ситуации. Представители Finanzwende советуют инвесторам критически пересмотреть мнимую надежность этих фондов. Тем, кто хочет вкладывать деньги в недвижимость, следует осознавать риски — особенно ограниченную доступность средств и длительные сроки погашения — и учитывать их в своей инвестиционной стратегии. Регулятор также предостерегает: консультация не всегда является консультацией, зачастую это «ориентированный на сбыт продажа».