Foto von form PxHere
За десять лет аренда в Берлине более чем удвоилась, причём новые контракты стоят значительно дороже старых. Это приводит к тому, что многие остаются в больших, давно снятых квартирах, которые им уже не по карману, но заменить их на что‑то меньшего размера практически невозможно.
В таких условиях всё больше берлинцев снижают свои расходы за счёт субаренды: они сдают одну или две комнаты, а сами остаются основными арендаторами. Однако цены на комнаты в общих квартирах взлетели настолько, что за комнату в центре города нередко просят 700 евро и больше — особенно страдают студенты и молодые специалисты.
Юристы всё чаще видят в этом не просто попытку «облегчить» аренду, а коммерческую модель. В одном из дел, которое в январе 2026 года рассмотрит Федеральный суд правосудия в Карлсруэ, основной арендатор платит за квартиру 460 евро, но требует от субарендатора 962 евро. Разрыв столь велик, что речь идёт о явном стремлении к прибыли.
Закон допускает субаренду, если у арендатора возник «законный интерес», например финансовая необходимость. Но если доход от субаренды заметно превышает базовую аренду, суды всё чаще видят в этом недопустимое обогащение на чужой собственности. Параллельно действует и арендный тормоз: чрезмерно завышенная плата за комнату в общей квартире также может считаться нарушением.
Решение BGH может задать ориентиры для всей практики субаренды в Берлине. Ожидается, что суд яснее обозначит, где проходит граница между допустимым снижением собственных расходов и запретной прибылью, а также прояснит, имеют ли арендодатели право узнавать сумму субарендной платы.
От этих ответов зависит многое: сохранится ли субаренда как важный «клапан» на перегретом рынке жилья или же коммерческие модели сдачи комнат будут жёстко ограничены во имя защиты как арендаторов, так и собственников.