Фото: Ingo Joseph/Pexels
То, что задумывалось как защита арендаторов, грозит обернуться катастрофой для рынка доступного жилья. Новый пакет мер федерального правительства по ужесточению законодательства об аренде (пакет «Аренда II») вызвал обратный эффект: 60,5 процента частных арендодателей серьезно рассматривают возможность полного или частичного выхода из бизнеса и продажи своей недвижимости.
Об этом свидетельствует свежий опрос ассоциации владельцев недвижимости Haus und Grund, результаты которого публикует Handelsblatt.
В среду кабинет министров принял пакет мер, призванных замедлить рост арендной платы на перегретых рынках Германии и улучшить права съемщиков. В частности, новые правила касаются меблированного жилья (часто сдаваемого внаем приезжим специалистам) и краткосрочной аренды (Airbnb).
Однако, как показывают данные опроса, решающим фактором для владельцев стало не какое-то одно нововведение, а «сумма одновременных регуляторных проектов», обрушившаяся на них.
Больше всего арендодателей (68,5%) возмущает планируемое продление льготных выплат в случае задолженности по арендной плате. По сути, государство усложняет выселение неплательщиков и растягивает процедуру взыскания долгов.
«Это посягательство на центральную область сдачи в аренду — возможность исполнения требований по выплатам», — подчеркивают в Haus und Grund.
Для частного инвестора просрочка платежа перестает быть страхуемым риском.
Еще один «красный флаг» для рынка — новые ограничения на индексированные арендные ставки. 26 процентов респондентов заявили, что ужесточения здесь являются для них слишком жесткими. Индексированная аренда долгое время служила единственным инструментом, позволяющим арендодателям защищать доход от инфляции и растущих затрат на содержание дома.
«Вмешательство напрямую влияет на экономические расчеты и защиту от роста издержек», — поясняет ассоциация.
Теперь, когда рост выше 3 процентов будет учитываться с ограничениями, многие владельцы просто не видят экономического смысла оставаться в игре.
Президент ассоциации Кай Варнеке в интервью Handelsblatt назвал политику правительства деструктивной.
«Федеральное правительство посылает сигнал, что частные арендодатели должны быть наказаны», — заявил он.
По мнению Варнеке, новый курс Берлина приведет к прямо противоположным результатам: снижению готовности инвестировать в существующее жилье и, что еще хуже, — к остановке нового строительства.
Ключевая проблема немецкого рынка аренды — его структура. Огромный объем жилья принадлежит не корпорациям, а «бабушкам и дедушкам» — частным лицам, которые сдают одну-две квартиры как пенсионный фонд. Именно они сейчас держат рынок. Если 60 процентов из них начнут распродавать квартиры, на рынок хлынет предложение для покупателей, но обрушится предложение арендного жилья.
В краткосрочной перспективе это может временно охладить цены на покупку, но в долгосрочной — уничтожит нижний сегмент аренды. Те, кто не может купить квартиру, окажутся перед выбором: недоступный новый блок от корпорации или ничего.
Ситуация остается парадоксальной: рынки жилья крайне напряжены, арендная плата растет, но новые законы, призванные защитить квартиросъемщиков, выбивают из-под них фундамент — само предложение недвижимости.