Фото: Sandra Goettisheim
Приобретение недвижимости в Германии – значительное финансовое решение, часто требующее привлечения заемных средств.
Прошлый 2025 год демонстрирует значительное восстановление рынка после спада 2023–2024 годов. Рост объемов кредитования был вызван стабилизацией процентных ставок и смягчением требований регулятора BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht).
Что касается нынешнего 2026 года, прогнозы Fitch и LBBW отмечают рост цен на 2 — 4%. Напомним, что немецкий рынок недвижимости известен своей устойчивостью к экономическим колебаниям, чем несомненно привлекает инвесторов. Как прогнозируют ведущие экономические институты, в 2026 году ожидается завершение строительства лишь 185 000 квартир, что значительно ниже ежегодной потребности в 400 000 объектов. Текущая новость является ключевым фактором, поддерживающим спрос на покупку недвижимости и, соответственно, спрос на кредиты.
Как утверждает основатель компании «KB Finanzen» и инвестор Константин Бельтюков: «Лучшая инвестиция – это покупка недвижимости, так как со временем она растёт в цене, в ней можно жить и сдавать в аренду».
Отметим, что Константин работает в тандеме с женой Ириной, которая является контактным лицом для банков и подготавливает документы на подпись. Оба супруга имеют квалификацию IHK (eine industrielle Handelskammer). Опираясь на двадцатилетний опыт в сфере финансов и семилетний опыт исключительно по работе с кредитами на жильё, Константин досконально разобрал для редакции насущные вопросы тех, кто заинтересован в покупке недвижимости.
Иллюзия компетентности посредством медиа
Немудрено полагать, что на пути к приобретению собственной недвижимости, а значит значительному финансовому вложению – человеку понадобится экспертное мнение. В век цифровизации гораздо проще «добыть» профессиональную консультацию, и, напротив, именно по той же причине ещё легче завуалировать безграмотность посредством социальной медийности.
Указание в профиле социальных сетей наличия сертификата «IHK» не является достаточным подтверждением о компетентности в определённой финансовой сфере. Следует обратить внимание на следующие параграфы: консультирование в вопросах о кредитовании недвижимости стоит считать законной только при наличии § 34i GewO, в вопросах инвестирования – наличие § 34f GewO. Данную информацию консультант обязан указать в разделе «Impressum». Обращаем внимание, что без вышеупомянутых разрешений консультант не несёт юридической ответственности, скорее всего «эксперт» опирается на собственный опыт либо прошёл курсы коучинга.
Кроме того, наличие смежных сертификатов (например, § 34с GewO или § 34d GewO – на страхование или потребительские кредиты), также не является достаточным основанием для консультирования по ипотеке.
Поэтому отделяем семена от плевел и продолжаем «добывать» профессиональное мнение.
Агрегаторы, финансовые институты, банки
При обращении к банковским агрегаторам расчёт для будущего заемщика составляется со слов клиента, где в большинстве случаев не учитывается индивидуальность обращения. При дальнейшем изучении документов расчёт корректируется не в пользу заемщика и по итогу клиент получает предложение далеко не такое выигрышное, как первоначальное.
Что касается консультации непосредственно у самого банка, отметим, что в данном случае преобладать над выгодой для заемщика будет собственная выгода банка, и в изучении предложения у конкурентов — банк не будет заинтересован.
«Таким образом клиент тратит время на термины, пока его желаемый объект уже может быть продан другому», — отмечает Константин.
В отношении же консультации у крупных финансовых институтов стоит подчеркнуть, что консультант почти никогда не имеет доступа к конфигуратору кредитного предложения, который, как утверждает Константин, — их компания разбирает уже на первой встрече.
Европейский Центральный Банк снова перешёл к циклу снижения ставок – влезаем в долги на скорости
К началу 2026 года ставка стабилизировалась на более низком уровне, что позволило коммерческим банкам Германии удешевить свои ипотечные продукты, а значит самое время брать кредит на недвижимость. Константин поясняет, что на практике это выглядит иначе.
«Несомненно, ставка EZB влияет, но есть еще промежуточные звенья, от которых напрямую зависит ставка на проценты по кредитованию недвижимости. Это «Hypothekenpfandbrief», то есть деньги, которые по факту банк получает как займ. Данную информацию открыто публикует центральный банк Германии. Я же всегда рекомендую ориентироваться на процентную ставку по программе KfW-Wohneigentumsprogramm (124), это датированный кредит от государства, по нему процентная ставка всегда понятна и на 12 января 2026 года – это 4,04 процента».
Мягко стелешь, да сколько стоит услуга Константина
В немецкой финансовой системе заложена модель комиссионного вознаграждения (Provision) со стороны банка, так как Константин и Ирина выполняют за банк огромную часть работы: собирают документы, проверяют кредитоспособность, заносят данные в систему, сопровождают при нотариальной сделке. Вознаграждение компания получает только в случае успешного результата, а именно получения кредита клиента. Поэтому консультация у Константина бесплатная. Несмотря на предпринимательские риски, потраченное время в случае нерентабельного клиента – главенствующим фактором в работе компании остаётся человеческий фактор и добросовестность. Об этом свидетельствуют более 300 отзывов в Google, количество подписчиков в «Instagram», а самое главное — старый добрый сарафанный маркетинг, который в цифровой век подвластен исключительно благородной репутации.
Полное интервью с Константином Бельтюковым с переводом на немецкий язык смотрите на канале YouTube:
Связаться с компанией «KB Finanzen»:
Сайт: https://kbfinanzen.de
Instagram: @kb_finanzen