В основе проблемы — так называемый Mietpreisbremse (арендный тормоз), действующий в напряжённых жилищных рынках с 2015 года и недавно продлённый до конца 2029 года. Он ограничивает арендную плату при новом найме уровнем не более чем на 10% выше местной сравнительной ставки. Однако из правила есть исключения — среди них первая сдача нового здания, капитальный ремонт, старые контракты и краткосрочная аренда. Именно последние два пункта, как считают в министерстве юстиции, превратились в инструмент для обхода закона.
«Каждому, кто ищет доступное жильё, сегодня во многих местах приходится крайне тяжело, — говорит федеральный министр юстиции Стефани Хьюбиг. — Одной из причин являются проблемы в арендном законодательстве».
В центре внимания Минюста — чёткое регулирование надбавки за меблировку. До сих пор арендодатель мог указывать любую сумму «за мебель», что часто служило прикрытием для завышения базовой арендной платы и ухода от ограничений арендного тормоза.
Теперь планируется ввести жёсткий верхний предел такой надбавки, причём с учётом возраста и состояния мебели. Согласно проекту, за полностью меблированную квартиру можно будет требовать не более 5% от чистой холодной арендной платы. Цель — сделать расчёты прозрачными и дать арендаторам возможность легко проверить, соблюдает ли арендодатель закон.
Ещё одна лазейка — краткосрочные договоры, которые также освобождены от арендного тормоза. На практике некоторые арендодатели используют этот формат, чтобы постоянно сдавать жильё по повышенным ставкам, просто меняя жильцов.
Реформа предлагает установить максимальный срок такой аренды — шесть месяцев. После этого договор должен либо превращаться в обычный бессрочный, либо квартира освобождается.
Планируется ужесточить правила выселения за неуплату. Так называемый льготный период (Ablösungsprivileg) будет продлён: если арендатор погасит всю задолженность до определённого срока, расторжение договора по этой причине станет невозможным.
Также вводится потолок для индексной арендной платы (Indexmiete), где ставка привязывается к индексу потребительских цен. Теперь ежегодное повышение не сможет превышать 3,5% от предыдущей чистой арендной платы.
«Мы не хотим, чтобы корректировки раз в год взлетали до небес», — поясняет Хьюбиг.
Ассоциация арендаторов Германии (DMB) в целом приветствует реформу.
«Это шаг в правильном направлении», — заявила президент DMB Мелани Вебер-Мориц, хотя и призвала ужесточить некоторые нормы.
Например, ограничить повышение по индексным договорам 2% в год и запретить такую форму расчёта для новых контрактов.
А вот Объединение частных арендодателей Haus und Grund обрушилось на проект с резкой критикой. Его президент Кай Варнеке заявил медиагруппе Funke, что расчёт надбавки за мебель на основе поступлений нереалистичен и приведёт к бесконечным спорам. Фиксированные 5% за полностью меблированную квартиру он назвал «плохой шуткой». Регулирование льготного периода, по его мнению, слишком сложное и непонятное для рядовых арендодателей.
Проект теперь будет обсуждаться в правительстве и Бундестаге. Его судьба может стать одним из ключевых социальных тестов для правящей коалиции.