Foto: Simol1407/Envato
Мечта о собственном доме с садом в Германии сегодня выглядит по-разному в зависимости от широты. Аналитики ImmoScout24 зафиксировали парадоксальную ситуацию: в восьми главных мегаполисах страны (Берлин, Гамбург, Мюнхен, Кёльн, Франкфурт, Дюссельдорф, Штутгарт и Лейпциг) рынок элитного жилья перенасыщен, тогда как в глубинке покупатели вынуждены конкурировать за скромные по цене, но дефицитные объекты.
Главный вывод исследования: более трети (34%) всех выставляемых на продажу односемейных домов в крупных городах стоят более 1 миллиона евро. Однако готовность покупателей расстаться с такой суммой значительно ниже — на эту категорию приходится лишь 24% запросов от потенциальных клиентов.
«Односемейные дома в мегаполисах редки и, соответственно, обычно дорогие», — комментирует ситуацию генеральный директор портала Геса Крокфорд. Это создает классический рынок покупателя в верхнем сегменте: предложение превышает спрос, а сроки экспозиции объектов растут. Продавцам, завышающим цену, всё чаще приходится идти на уступки.
Самым востребованным ценовым коридором в городах оказалась планка от 500 000 до 750 000 евро. На эту категорию приходится 30% всех запросов, тогда как её доля в общем предложении составляет лишь 27%. Этот сегмент фактически стал точкой баланса, где еще сохраняется относительная доступность для семей среднего класса, но конкуренция между покупателями уже заметно выше, чем в «миллионном» классе.
В сельской местности картина диаметрально противоположная. Здесь рынок наводнен дешевыми объектами: 31% всех выставленных на продажу домов стоят менее 250 000 евро. Однако желающих приобрести такое жилье немного — лишь 26% запросов. Это говорит о том, что потенциальных покупателей отпугивает не столько цена, сколько состояние объектов (ветхое жилье, требующее капитального ремонта) или их невыгодное расположение в регионах с оттоком населения.
Настоящий перекос наблюдается в сегменте от 250 000 до 500 000 евро. Именно эти дома сегодня наиболее востребованы за городом — на них приходится почти половина (49%) всех запросов. Но найти такое предложение сложно: доля таких объектов в общем объеме рекламы составляет всего 44%.
Особенно остро этот дисбаланс чувствуется в прилегающих районах вокруг мегаполисов. Здесь почти половина всех поисковых запросов нацелена именно на дома стоимостью 250–500 тысяч евро, а доля предложения отстает на целых 10 процентных пунктов (39%). В независимых городах (средних административных центрах) ситуация чуть мягче, но тренд сохраняется.
Рынок зафиксировал четкий сигнал: покупатели больше не готовы переплачивать за «статус» в центре, но при этом испытывают острую нехватку качественного и доступного жилья в пригородах. Для продавцов в мегаполисах это означает необходимость пересмотра ценовых ожиданий, а для строительных компаний и девелоперов — сигнал к освоению пригородных территорий, где платежеспособный спрос значительно опережает предложение.