Foto: Sandra Goettisheim
Der Erwerb einer Immobilie zählt zu den bedeutendsten finanziellen Entscheidungen im Leben. In den meisten Fällen ist er ohne Fremdfinanzierung nicht realisierbar und erfordert eine langfristige strategische Planung. Fehlentscheidungen wirken sich dabei nicht nur kurzfristig, sondern häufig über Jahrzehnte aus.
Nach dem deutlichen Abschwung der Jahre 2023 und 2024 zeigte der deutsche Immobilienmarkt im Jahr 2025 eine spürbare Erholung. Diese Entwicklung wurde unter anderem durch stabilere Zinssätze sowie durch regulatorische Anpassungen seitens der BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) begünstigt, die den Zugang zu Immobilienkrediten wieder erleichterten.
Für das Jahr 2026 prognostizieren unter anderem Fitch Ratings und die Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) einen moderaten Preisanstieg von rund 2 bis 4 Prozent. Gleichzeitig bleibt das strukturelle Angebotsdefizit ein zentrales Thema: Wirtschaftsinstitute gehen davon aus, dass 2026 lediglich etwa 185.000 neue Wohnungen fertiggestellt werden – bei einem jährlichen Bedarf von rund 400.000 Einheiten. Diese Diskrepanz stützt die Nachfrage nach Wohneigentum und damit auch nach Immobilienfinanzierungen nachhaltig.
Expertise oder nur mediale Präsenz?
„Die beste Investition ist der Kauf einer Immobilie – man kann darin leben, sie vermieten, und langfristig steigen die Preise“, sagt Konstantin Beltyukov, Gründer von „KB Finanzen“ und selbst Investor. Gemeinsam mit seiner Ehefrau Irina, die als zentrale Ansprechpartnerin für Banken fungiert und die Kreditunterlagen vorbereitet, begleitet er Kunden durch den gesamten Finanzierungsprozess. Beide verfügen über einschlägige IHK-Qualifikationen und langjährige Erfahrung im Finanzsektor.
Gerade im digitalen Zeitalter ist fachliche Kompetenz jedoch nicht immer leicht von bloßer Sichtbarkeit zu unterscheiden. Social-Media-Präsenz oder der Verweis auf ein allgemeines „IHK-Zertifikat“ sind für sich genommen kein Nachweis einer rechtlich zulässigen Beratung.
Für die Vermittlung und Beratung von Immobilienfinanzierungen ist in Deutschland eine Erlaubnis nach § 34i GewO erforderlich, für Anlageberatung eine Genehmigung nach § 34f GewO. Diese müssen transparent im Impressum ausgewiesen sein. Fehlen diese Zulassungen, trägt der Berater keine rechtliche Verantwortung – die Beratung basiert dann häufig lediglich auf persönlicher Erfahrung oder Coaching-Konzepten. Auch verwandte Genehmigungen, etwa nach § 34c oder § 34d GewO, berechtigen nicht zur Immobilienfinanzierungsberatung.
Kreditplattformen und Banken: Strukturelle Grenzen
Viele Kreditnehmer greifen zunächst auf Online-Aggregatorplattformen zurück. Die dort erstellten Erstberechnungen basieren jedoch häufig ausschließlich auf Selbstauskünften. Individuelle Besonderheiten – etwa zur Einkommensstruktur, zum Aufenthaltsstatus oder zur Objektart – werden oft erst in einer späteren Prüfungsphase berücksichtigt. Das Ergebnis sind nicht selten schlechtere Konditionen als ursprünglich in Aussicht gestellt.
Auch die direkte Beratung bei Banken ist nicht frei von Interessenkonflikten. Banken vertreten in erster Linie ihre eigenen Produkte und haben naturgemäß kein Interesse daran, Wettbewerbsangebote aktiv einzubeziehen. Hinzu kommt, dass Berater in großen Instituten oft keinen vollständigen Zugriff auf komplexe Kreditkonfiguratoren haben.
„Der Kunde verliert wertvolle Zeit mit internen Prüfprozessen und Fachterminologie – während das Wunschobjekt möglicherweise bereits verkauft ist“, erklärt Beltyukov.
Zinssenkungen der EZB: Trügerische Sicherheit?
Anfang 2026 stabilisierte sich der Leitzins der Europäischen Zentralbank auf einem niedrigeren Niveau. Dies ermöglichte es Geschäftsbanken, Hypothekenkredite günstiger anzubieten. Dennoch warnt Beltyukov vor vorschnellen Schlüssen.
„Der EZB-Leitzins ist nur ein Faktor. Entscheidend ist unter anderem der Hypothekenpfandbrief – also zu welchen Konditionen sich Banken selbst refinanzieren. Diese Daten sind öffentlich über die Deutsche Bundesbank einsehbar“, erklärt er. Als Orientierung empfiehlt er das KfW-Wohneigentumsprogramm 124, einen staatlich geförderten Kredit mit transparenter Verzinsung. Am 12. Januar 2026 lag der Zinssatz hierfür bei 4,04 Prozent.
Kostenfreie Beratung – wie funktioniert das?
Das deutsche Immobilienfinanzierungssystem basiert überwiegend auf einem Provisionsmodell. Die Vergütung erfolgt durch die Bank, nicht durch den Kunden. Vermittler wie KB Finanzen übernehmen dabei einen erheblichen Teil der Vorarbeit: von der Unterlagensammlung über die Bonitätsprüfung bis hin zur Begleitung zum Notartermin. Eine Vergütung erfolgt ausschließlich bei erfolgreichem Abschluss.
Trotz des unternehmerischen Risikos und des hohen Zeitaufwands bei nicht realisierbaren Fällen setzt das Unternehmen nach eigenen Angaben auf Transparenz und Integrität. Über 300 Google-Bewertungen, eine aktive Präsenz in sozialen Medien sowie ein starkes Empfehlungsnetzwerk gelten als Ausdruck dieser Arbeitsweise.
Das vollständige Interview mit Konstantin Beltyukov – inklusive deutscher Übersetzung – ist auf YouTube verfügbar.
Kontakt zu „KB Finanzen“:
Website: https://kbfinanzen.de
Instagram: @kb_finanzen